Kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle TBK’nın 352. maddesinde düzenlenen iki haklı ihtar durumu yerine getirilirken kiraya veren tarafın kiracının tahliyesini isteyebileceği bir yol daha bulunmakta olup bu yol haklı ihtarın icra takibi başlatmak suretiyle gerçekleştirilmesi ve bu icra takibinde kiracının tahliyesini de talep etmesi halidir.

Bu durum uygulamada çokça karıştırılabilmekte olup icra takibinde takip talebinin eksik hazırlanması hali, açılan davalarda tahliye talebinin reddedilebilmesine sebebiyet vermektedir. Yine tahliye davasının kiracıya tanınan kira bedelini ödeme süresi içerisinde açılması veya hak düşürücü süreden sonra açılması hallerinde de açılacak olan davalarda tahliye talebinin reddedilmesine sebebiyet verecektir.

2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu 269 vd. maddelerinde kiralanan taşınmazların tahliyesi düzenlenmiştir. Bu halde; kiraya veren İİK m. 269 gereğince de kira bedelinin ödenmemesine dayalı olarak ilamsız icra takibi ile tahliye yoluna başvurarak kiracıya ödeme emri gönderebilir. Ancak belirtmek gerekir ki bu hak TBK m. 315 hükmü ile bağlantılı olup kiracıya gönderilecek ödeme emri TBK m. 315/2’ye uygun olmalı ve yasal süre dolmadan tahliye talep edilmemelidir. İlgili maddeye göre “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.
Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.”

Buna göre; kiraya veren, tahliye ihtarlı ödeme emri yolu ile de kiracıya icra takibi başlatabilecektir. Bu takip yolu genel haciz yoluyla takip yolundan farklı olarak hem ödenmeyen kira bedelinin kiracıdan tahsilinin hem de kiracının tahliyesinin talep edildiği bir yoldur. Tahliye ihtarlı ödeme emri yazılı ve haklı bir ihtar niteliğinde kabul edildiğinden iki haklı ihtar davasının açılması için yeterlidir. Yargıtay kararlarında da icra takibi ile gönderilen ödeme emri haklı ihtar olarak kabul edilmiştir.

Kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle başlatılacak olan ilamsız takiple kiracının tahliyesine ilişkin usul, uygulamada “Örnek no: 13” olarak düzenlenen ödeme emri adıyla da anılmaktadır. Bu ödeme emri ile ödenmeyen kira bedellerinin tahsili talebinin yanında belirli şartların gerçekleşmesi halinde bu ödeme emrine dayanılarak kiracının tahliyesine ilişkin dava da açılabilmektedir.

Kiracının kira bedelini zamanında ödememesi halinde tahliye talepli olarak başlatılacak olan icra takibinin Örnek no: 13 ödeme emri düzenlemesiyle başlatılması, Kanun’da düzenlenen iki haklı ihtar yoluyla kiracının tahliyesi yönteminin daha etkin bir şekilde kullanılmasıdır.

Örnek no: 13’e göre başlatılacak olan tahliye talepli icra takipleri, uygulamada çokça hatalı ve eksik bir şekilde başlatılabilmekte ve bu durum dava neticesinde tahliye kararı bekleyen kiraya veren tarafın tahliye talebinin reddi ile sonuçlanabilmektedir.

Örnek no: 13’e göre başlatılacak olan icra takiplerinde, takip taleplerinin belirli kısımlarına mutlaka tahliye talebinin yazılı olması, tahliye edilecek taşınmazın adresinin doğru olarak belirtilmesi ve kira kontratına ilişkin bilgilerin eksiksiz bir şekilde yazılması gerekmekte; yine icra dairesi tarafından kiracıya karşı gönderilecek olan ödeme emrinin de takip talebine uygun bir şekilde düzenlenmesi gerekmektedir.

Uygulamada birçok kez takip talebinde tahliye talebinin yazılmaması, yazılsa bile takip talebinin yanlış kısımlarına yazılması, takip talebinde tahliye talep edilen taşınmazın adresinin eksik ve hatalı olarak yazılması veya hiç yazılmaması gibi hususlar nedeniyle Örnek no: 13 ödeme emri düzenlemesine dayalı olarak başlatılan icra takipleri dayanak alınarak açılan tahliye davalarının mahkemeler tarafından reddedilmesine sebebiyet verdiği görülmektedir.

Yine uygulamada, takibi başlatan kiraya veren tarafından takip talebinin tam ve eksiksiz olarak hazırlanmasına rağmen icra dairesi tarafından kiracıya gönderilecek olan ödeme emrinin eksik hazırlanarak tahliye talebinin yazmaması, tahliye edilecek taşınmazın adres bilgilerinin eksik ve hatalı olarak yazılması veya hiç yazılmaması, takip talebinde bulunması gereken kayıtların eksik olması, borcun süresi içerisinde ödenmesi gerektiği ihtarı, itiraz edilecek ise süresinin belirtilerek yine süresi içinde itiraz edilmesi gerektiği ve itiraz şekli, belirtilen süreler içinde borcu ödemez veya itirazda bulunmazsa sözleşmenin feshedileceği ve alacaklının icra mahkemesinden tahliye ile haciz talep edebileceği ihtarı gibi hususların eksik olması halinde takip talebine uygun bir ödeme emri düzenlenmemiş olacak ve icra memuru tarafından yapılacak olan bu hatalar da tahliye davasında tahliye taleplerinin mahkemeler tarafından reddedilmesine sebebiyet vermektedir.

Hem takip talebinin hem de ödeme emrinin usulüne uygun olarak düzenlenmesi halinde dahi tahliye davalarının Kanun’da belirtilen sürelere uyulmadan açılması hali de davanın reddedilmesine sebebiyet vermektedir.

Yukarıda açıklanan, Örnek no: 13’e göre başlatılacak olan tahliye talepli icra takiplerinde, takip talebinin veya ödeme emrinin usulüne uygun olarak hazırlanmaması hali tahliye taleplerinin reddi ile sonuçlanmakta olup bu durum kiraya verenlerin zaman, para ve hak kaybına sebep olmaktadır.