6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda “Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Sözleşmenin Sona Ermesi” üst başlığıyla kira sözleşmesinin sona ereceği haller düzenleme altına alınmıştır. Kira sözleşmesini hem kiracı hem de kiraya veren belirli hallerde sona erdirebilmektedir. Bu yazının konusunu ise TBK’nın 352. maddesinde düzenlenen, kiracının kira bedelini ödememesi sebebiyle oluşan ve kiraya verene tahliye imkanı tanıyan iki haklı ihtar durumu oluşturmaktadır.

Bu yazıda, kiracının kira bedelini ödememesi sebebiyle kiraya verenin tahliye hakkını en etkili şekilde nasıl kullanabileceğini açıklayacağız.

TBK’nın 352/2 maddesi “Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.” şeklinde düzenlenmiştir.

Kanun maddesinden de açıkça görüleceği üzere, kira bedelinin kira kontratında belirlenen zamanda ödenmemesi sebebiyle bir kira yılı içerisinde iki haklı ihtar yapılan kiracılara karşı, içinde bulunulan kira döneminin tamamlanmasından sonraki bir aylık süre içerisinde tahliye davası açılabilmektedir. Kiraya veren, döneminin tamamlanmasından sonra tahliye davası açmak için kendisine tanınan bir aylık hak düşürücü süreyi herhangi bir sebeple uzatmak isterse bu durumda TBK m.353’te düzenlenen “Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.” hükmü uyarınca bu bir aylık dönemde kiracıya yazılı olarak dava açacağını bildirerek söz konusu iki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası açma hakkını bir sonraki kira yılının sonuna kadar uzatıp bu hakkı elinde tutabilecektir.

Ankara BAM, 15. HD., E. 2019/1070 K. 2020/1305 T. 4.11.2020 sayılı kararında; “…davanın da kira süresinin sonunda, bir aylık süre içerisinde, süresinde açıldığı gözetildiğinde davacının iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasında haklı olduğu anlaşılmaktadır.” şeklinde değerlendirmede bulunarak iki haklı ihtar nedeniyle kira döneminin bitimini takip eden bir aylık hak düşürücü süre içerisinde dava açan kişiyi haklı bularak kiracının tahliyesine karar vermiştir.

Kanun’da belirtilen “iki haklı ihtar” düzenlemesi, hem noterler aracılığıyla kiracıya gönderilecek olan ve muaccel olup da ödenmeyen kira bedelini bildirerek ödenmesini talep eden ihtar anlamına gelebileceği gibi hem de ödenmeyen kira bedelleri için kiraya veren tarafından kiracıya karşı icra takibi başlatılması halinde de söz konusu icra takipleri haklı ihtar olarak kabul edilmektedir.

İhtarın haklı sayılabilmesi için belirli şartlar aranmakla birlikte bunlar; ihtarın yazılı olması, ihtarın kiracıya uygun şekilde tebliğ edilmesi, kira bedelinin ihtarın tebliği sırasında ödenmemiş olması koşullarının oluşması gerekir. Söz konusu ihtarın kiracıya tebliğinden sonra yapılan kira borcu ödemeleri iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Ancak kira borcu ihtarname gönderildikten sonra ancak henüz kiracıya tebliğ edilmeden önce ödenirse yapılan ihtar haklı sayılmayacağı gibi tahliye davası da açılamayacaktır. Bunun yanında; tebliğ edilen ihtar veya ödeme emrinde tebliğ saati belli değil ise aynı tebliğ günü içinde ödeme yapılması durumunda yine haklı ihtar oluşmayacaktır.

Bu hususlara ilişkin olarak; Yargıtay 3. HD., 02.10.2018 tarihli, 2018/5827 E. ve 2018/9394 K. sayılı kararında, “İki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracıya bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmaz.” denmek suretiyle ihtarın tebliğinden sonra yapılan ödemelerin haklı ihtarın oluşmasına engel oluşturmayacağı açıkça ifade edilmiştir.

Dikkat edilmesi gereken bir başka husus ise bir kira yılı içerisinde farklı aylara ait iki haklı ihtar yapılmış olmasıdır. Dolayısıyla aynı aya ait ya da iki ayrı kira yılı içerisinde yapılmış ihtarlar söz konusu hükmün uygulanması imkanını vermez. Bir başka deyişle iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davalarında, çekilen ilk ihtar tarihinde, muaccel olan ay kira bedeli bölünerek ayrı bir ihtara konu edilip iki haklı ihtar olgusu gerçekleştirilemez.

Bu duruma ilişkin olarak Yargıtay - 3. HD., E. 2017/11179 K. 2018/5354 T. 16.5.2018 kararında, “…Davacı davalının 01.01.2010-31.12.2010 kira yılı içinde iki haklı ihtara neden olduğunu ileri sürmüştür. Davacı tarafından 06.07.2010 tarihinde başlatılan icra takibinde ödeme emri, 06.08.2010 tarihinde tebliğ edilmiş bu icra takibi ile Eylül 2007 -Haziran 2010 tarihleri arası aylara ait kira bedellerinin ödenmesi istenmiş ve kira bedeli 06.08.2010 tarihinde ödenmiş olmakla, yapılan bu ilk ihtar haklıdır. İkinci ihtara konu olan 20.07.2010 tarihli ikinci icra takibi ile Temmuz 2010 yılının bakiye kira bedelinin ödenmesi istenmiş ise de; Temmuz ayı kira bedeli 06.07.2010 tarihinde yapılan ilk icra takibi sırasında sözleşmedeki ödeme gününe göre muaccel olup istenebilecek iken bölünerek ayrı icra takibine konu edilemeyeceğinden bu ikinci ihtar haklı sayılamaz. Bu durumda iki haklı ihtar şartı oluşmadığından davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde tahliye kararı verilmesi doğru değildir.” denmek suretiyle ilk ihtarın keşide edildiği veya icra takibinin başlatıldığı anda muaccel olan tüm borçların talep edilmesi gerektiği belirtilmiş; bu şekilde talep edilmeyip ilk ihtarın hazırlandığı anda muaccel olan kira bedeli için ikinci bir ihtar gönderilmesi halinde ikinci ihtarın haklı ihtar yerine geçmeyeceği açıkça belirtilmiştir.

Ayrıca unutulmamalıdır ki iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davaları da kira uyuşmazlıklarının konusu olup 7445 sayılı İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile gelen düzenlemeye göre, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye için aranan tüm şartların varlığı halinde dahi, 01.09.2023 tarihinden itibaren açılacak tahliye davaları öncesinde arabulucuya başvuru sürecinin işletilmesi zorunlu kılınmıştır. Aksi halde davanın usulden reddi gündeme gelecektir.

Kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle TBK’nın 352. maddesinde düzenlenen iki haklı ihtar durumu yerine getirilirken kiraya veren tarafın kiracının tahliyesini isteyebileceği bir yol daha bulunmakta bu durumu anlattığımız yazımıza bu linkten ulaşabilirsiniz.